BPN : Belum Memenuhi Persyaratan Karena Dibangun Diatas SHM Atas Nama Orang Lain
PALEMBANG, SUMSEL, BN-Sesuai Laporan Hasil Pemeriksaan BPK -RI atas pengelolaan pendapatan, pengendalian biaya dan kegiatan investasi tahun 2016, 2017 dan 2018 (semester I) pada perum perumnas di Provinsi DKI Jakarta, Jawa Barat, Sumatera Selatan dan Sumatera Utara diketahui berbagai persoalan.
Salah satu persoalan tersebut diantaranya Status tanah di lokasi Rusun Jakabaring belum clean and clear, sehingga Sertifikat Hak Pengelolaan Lahan (HPL) belum dapat diterbitkan oleh BPN Salah satu kewajiban Pemprov. Sumatera Selatan sesuai PKS adalah megurus, menyelesaikan dan membiayai penerbitan sertifikat HPL tanah seluas 51.285 m2 atas nama Pemprov Sumatera Selatan.
Sampai dengan pemeriksaan berakhir tanggal 31 Desember 2018, BPN belum menerbitkan sertifikat HPL.
Berdasarkan pemeriksaan dokumen pengurusan sertifikat HPL, Pemprov. Sumatera Selatan mulai mengajukan permohonan HPL kepada BPN tanggal 1 Februari 2017.
Namun berdasarkan korespondensi lanjutan antara Pemprov. Sumatera Selatan, BPN Kota Palembang, dan BPN Wilayah Sumatera Selatan, diketahui bahwa dokumen pendukung yang diajukan Pemprov. Sumatera Selatan masih belum memenuhi persyaratan, antara lain masalah kelengkapan dokumen, kevalidan dokumen pelepasan hak dari pemilik sebelumnya, bukti sah penguasaan dan pemilikan lahan, serta masih terdapat beberapa SHM atas nama orang lain pada lokasi yang diajukan.
Kemudian Pemprov. Sumatera Selatan melengkapi persyaratan yang belum memenuhi kriteria, antara lain berupa surat pernyataan pemilikan aset untuk bidang-bidang yang masih belum clean and clear.
Surat Keterangan Tanda Lapor Kehilangan dari kepolisian atas bidang tanah yang belum ditemukan alas haknya yang dibuat pada Agustus 2018, dan Surat Pernyataan tanggung jawab dari klaim dan tuntutan pihak manapun yang dibuat pada tanggal 7 September 2018.
Kemudian, BPN Kota Palembang menyampaikan surat pengantar Nomor 68/2-16-71/XII/2018 tanggal 14 Desember 2018 terkait permohonan HPL Pemprov. Sumatera Selatan kepada BPN Wilayah Sumatera.
Pada tanggal 17 Desember 2018, BPN Wilayah Provinsi Sumatera Selatan melanjutkan permohonan tersebut melalui surat Nomor 4238/500-15/XII/2018 kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN.
Berdasarkan hasil konfirmasi kepada Sekretaris Daerah Pemprov. Sumatera Selatan diketahui bahwa Lahan tanah yang diajukan permohonan HPL seluas 51.285 m2 merupakan tanah hasil reklamasi yang dibebaskan pada tahun 1991.
Alas hak yang dimiliki Pemprov. Sumatera Selatan berupa Berita Acara Pembebasan tanah seluas 4.226 m2, sedangkan seluas 47.059 m2 tidak ditemukan alas haknya.
Saat proses pengurusan sertifikat HPL ke BPN Kota Palembang, Pemprov. Sumatera Selatan baru mengetahui ternyata dalam lokasi tanah yang diajukan HPL terdapat beberapa SHM atas nama pihak lain yang masih aktif. Hal ini mengakibatkan proses pengurusan HPL memerlukan waktu yang lama.
Belum selesainya izin HPL merupakan kewajiban Pemrov Sumatera Selatan akan mengurus, meyelesaikan dan membiayai penerbitan sertifikat HPL.
Hasil konfirmasi kepada Kepala BPN Kota Palembang dan BPN Wilayah Sumatera Selatan didapatkan informasi bahwa bidang tanah yang digunakan untuk pembangunan Rusun Jakabaring beserta sarana dan prasarananya masih belum clean and clear dan dokumen pendukung yang disampaikan dalam surat permohonan HPL belum lengkap.
Dalam bidang tanah seluas 51.285 m2 tersebut terdapat 3 Sertifikat Induk yaitu M.210, M.215, dan M.279.
Sertifikat induk telah dibagi-bagi menjadi beberapa SHM dengan rincian M.210 terdiri dari 2 SHM, M.215 terdiri dari 36 SHM/GS, dan M.279 terdiri dari 74 SHM/GS. Dari sejumlah SHM tersebut, SHM yang berada dalam lokasi permohonan HPL adalah 36 SHM.
SHM tersebut diterbitkan sebelum proses pembebasan tanah oleh Pemprov. Sumatera Selatan pada tahun 1991.
Hal ini membuat BPN Kota Palembang saat itu belum dapat memproses secara berjenjang ke BPN Kanwil Sumsel serta Kementrian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN), untuk diproses penerbitan HPL.
Pemprov. Sumatera Selatan telah menyampaikan beberapa kali surat pernyataan pemilikan tanah yang diajukan HPL, namun belum memenuhi kriteria yang disyaratkan oleh BPN Kota Palembang, antara lain untuk dokumen kepemilikan tanah yang hilang harus didukung dengan surat kehilangan dari kepolisian yang dibuat oleh Sekretaris Daerah, surat pembebasan tanah harus didukung dengan bukti perolehan tanahnya atau yang setara berupa kwitansi pembelian atau bukti lainnya.
Terkait permasalahan ini, Kementerian ATR/BPN menawarkan alternatif penyelesaian, dengan uraian agar BPN akan menerbitkan HPL bersyarat dimana pada diktum keputusan disebutkan bahwa jika nantinya terdapat tuntutan dari pihak lainnya, maka Pemprov. Sumatera Selatan yang harus bertanggung jawab untuk menyelesaikan.
Selanjutnya Kementerian ATR/BPN menawarkan alternatif Sebelum HPL diterbitkan, harus dilakukan pembatalan SHM yang berada di dalam tanah yang diajukan HPL-nya melalui SK Menteri Agraria dan Tata Ruang dengan alasan pemegang hak melalaikan kewajibannya untuk menguasai, menggarap, memasang tanda batas, dan menjaga kesuburan tanah sesuai Undang-undang Agraria.
Pembatalan tanah yang sudah bersertifikat SHM ada dua acara, yaitu melalui keputusan pengadilan atau alasan cacat administrasi.
Akibat masalah diatas proses penjualan terkendala karena sertifikat HPL belum terbit Sampai dengan saat ini, dari 1.226 unit rusun dan kios hanya 18 unit yang terjual secara pasti karena menggunakan metode pembayaran secara cash.
Pembeli lainnya yang menggunakan metode Kredit Pemilikan Apartemen (KPA), jika lolos BI Checking, tidak bisa melakukan akad kredit karena sertifikat HPL, yang menjadi salah satu syarat akad kredit, belum diterbitkan oleh BPN.
Sehingga konsumen yang telah didapatkan pada proses penjualan sebelumnya harus diverifikasi ulang dari awal mengingat belum adanya waktu yang pasti diterbitkannya sertifikat HPL oleh BPN.
Terkendalanya proses penjualan mengakibatkan cash flow proyek menjadi tidak sehat. Sampai dengan 31 Oktober 2018, realisasi biaya yang sudah dikeluarkan sebesar Rp.264.340.730.452,80.
Sedangkan dana yang diperoleh hanya sebesar Rp.6.362.815.669.00 berupa penerimaan penjualan dari calon konsumen.
Pasal 5 PKS Pembangunan Rusun Jakabaring antara Pemprov. Sumatera Selatan dan Perum Perumnas menyatakan bahwa kewajiban Pemprov. Sumatera Selatan salah satunya adalah menjamin bahwa jumlah unit rumah susun umum yang dibangun akan terjual seluruhnya paling lambat sampai dengan topping off struktur bangunan rumah susun umum.
SOP-BIS-03-01 tanggal 21 Juli 2014 tentang Prosedur Kerja Sama Bisnis antara lain menyatakan Tim Kerja Sama Bisnis melakukan kajian secara menyeluruh hingga ke teknis pelaksanaan terkait konsep rencana kerja sama dengan referensi dari BRKB yang berlaku dari obyek yang dikerjasamakan.
Hal tersebut menurut BPK RI mengakibatkan Penyelesaian Proyek Rusun Jakabaring berlarut-larut.
Selain itu Cash flow terganggu dan berdampak kepada likuiditas perusahaan dengan adanya pengeluaran investasi sebesar Rp. 264.340.730.452,80 yang belum mendapatkan penerimaan sesuai rencana.
Hal tersebut terjadi karena Gubernur Sumatera Selatan tidak memenuhi kewajiban-kewajibannya dalam PKS dan Direksi Perum Perumnas tidak merencanakan Proyek Rusun Jakabaring secara memadai.
Atas permasalahan tersebut, Direksi Perum Perumnas menanggapi bahwa Perumnas tidak mendetailkan analisa potensi serapan pasar atau mengidentifikasi risiko, adanya jaminan pasar dari Pemprov Sumatera Selatan akan terjual seluruh unit hunian paling lambat sampai topping off sesuai PKS.
BPK merekomendasikan kepada Direksi Perum Perumnas agar Mempertanggungjawabkan pembangunan Proyek Rusun Jakabaring yang penyelesaiannya berlarut larut kepada RPB dan Melakukan upaya koordinasi dengan pihak Gubernur Pemprov. Sumatera Selatan untuk memenuhi kewajiban-kewajibannya sesuai dalam PKS, terutama menyelesaikan masalah sertifikat HPL dan jaminan penjualan unit.
Sementara itu ketika di konfirmasi ke GM Proyek Jakabaring Perum Perumnas, Juni Harjoso, mengatakan bahwa semua proses sudah dilalui tinggal menunggu penyerahan dokumen HPL dari pihak pemerintah Provinsi Sumatera Selatan.
“Terkait masalah lahan semua sudah berjalan sesuai prosedur, kita tinggal menunggu penyerahan dokumen HPL dari pihak Pemprov. Sumatera Selatan, “ ujar Juni dengan nada santai. (mas)
